ITBI: o Imposto essencial que todo comprador deve conhecer

Comprar um imóvel é um grande passo e, junto com toda a empolgação da conquista, surgem também várias dúvidas sobre taxas, impostos e burocracias .Um dos tributos mais importantes (e que muita gente descobre só na reta final) é o ITBI, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Para te ajudar a entender tudo sobre ele, reuni neste artigo as principais informações de forma clara e objetiva.

1. O que é o ITBI?

   
   

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que incide sempre que há a transferência de propriedade de um imóvel, ou seja, quando ocorre uma compra e venda, permuta ou cessão de direitos sobre bens imóveis. Esse imposto é previsto no artigo 156 da Constituição Federal, que dá aos municípios o poder de definir suas próprias regras de cobrança, como a alíquota, prazos e forma de pagamento. O ITBI é aplicado apenas em transações onerosas, ou seja, quando há pagamento envolvido. Em situações de herança ou doação, o imposto devido é outro, o ITCMD, de competência estadual. Em resumo, o ITBI é o tributo que formaliza a mudança de dono de um imóvel e garante que a transferência ocorra dentro da legalidade.

2. Quem paga o ITBI?

   
   

Na maior parte dos municípios brasileiros, o pagamento do ITBI é responsabilidade do comprador do imóvel. Contudo, por se tratar de um imposto municipal, as regras podem variar de cidade para cidade. Em alguns casos, a prefeitura pode permitir que o vendedor arque com o valor, ou que as partes dividam essa despesa. O mais importante é que essa responsabilidade esteja expressa no contrato de compra e venda, evitando dúvidas ou conflitos posteriores. Por isso, antes de fechar o negócio, o ideal é verificar com a prefeitura local ou com o corretor de imóveis responsável, quem deve pagar o ITBI na sua cidade.

3. Como o valor é calculado?

   
   

O valor do ITBI é calculado multiplicando-se a alíquota municipal pela base de cálculo. A alíquota é o percentual definido pela prefeitura, que geralmente varia entre 2% e 3%. Já a base de cálculo é o valor venal do imóvel (aquele definido pela própria prefeitura) ou o valor declarado na transação e, na maioria dos casos, o imposto é calculado sobre o maior dos dois valores.

Por exemplo, imagine um imóvel vendido por R$ 500.000,00 em uma cidade cuja alíquota é de 3%. O ITBI será de R$ 15.000,00 (500.000 × 0,03). Se o valor venal definido pela prefeitura for R$ 520.000,00, o imposto será calculado sobre esse montante, totalizando R$ 15.600,00.

Em algumas cidades, existem regras especiais para financiamentos imobiliários. Em São Paulo, por exemplo, há casos em que parte do valor financiado tem uma alíquota reduzida de 0,5%, enquanto o restante é tributado com 3%. Por isso, é essencial consultar as regras específicas do município antes de realizar o pagamento.

4. Quando e onde pagar?

   
   

O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório de imóveis. Sem a comprovação de pagamento, o imóvel não pode ser transferido oficialmente para o nome do comprador. O procedimento normalmente é simples: o comprador solicita a guia de pagamento à Prefeitura, geralmente disponível no site oficial do município, faz o pagamento em um banco credenciado e apresenta o comprovante ao cartório responsável pelo registro.

Os prazos para quitação também variam conforme o município, mas costumam ficar entre 10 e 30 dias úteis após a emissão da guia ou a assinatura da escritura. Em caso de atraso, podem ser cobrados juros e multa. É importante sempre guardar o comprovante de pagamento, pois ele será exigido pelo cartório no momento da transferência.

5. Existem casos de isenção?

   
   

Sim. Em alguns municípios, há casos específicos de isenção total ou parcial do ITBI. As situações mais comuns incluem a compra do primeiro imóvel residencial, a aquisição de imóveis por programas habitacionais ou financiamentos realizados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em imóveis de interesse social, também podem existir descontos ou até isenção completa, dependendo da legislação local.

Vale lembrar que não existe uma regra federal sobre isso: cada prefeitura define seus critérios e condições. Por isso, antes de fechar o negócio, o comprador deve consultar o site da prefeitura ou o setor de finanças municipal para saber se há benefícios ou reduções disponíveis.

6. Por que o ITBI é tão importante?

   
   

O ITBI tem um papel essencial na regularização legal da propriedade imobiliária. Sem o pagamento do imposto, o imóvel não pode ser registrado em nome do comprador, o que significa que, juridicamente, ele ainda pertence ao antigo dono. Além de garantir a segurança jurídica da transação, o ITBI também é uma importante fonte de receita para os municípios, sendo utilizado em áreas como infraestrutura, saúde, educação e serviços públicos.

Compreender e planejar o pagamento do ITBI também evita surpresas financeiras no momento da compra. Muitos compradores esquecem de incluir o valor do imposto no orçamento e acabam enfrentando dificuldades para concluir o processo de escritura e registro. Portanto, conhecer as regras do ITBI é fundamental para quem quer comprar um imóvel com tranquilidade e segurança.

Em conclusão o ITBI é um dos tributos mais importantes do processo de compra de um imóvel. Ele formaliza a transferência de propriedade e assegura que o bem seja registrado legalmente no nome do novo comprador. Como cada município tem suas próprias regras, é essencial verificar a alíquota, os prazos, a base de cálculo e possíveis isenções diretamente com a prefeitura local.

Planejar esse custo antes de fechar o negócio é a melhor forma de evitar imprevistos. Sempre que possível, conte com a orientação de um corretor de imóveis especializado para garantir que todas as etapas da transação sejam realizadas de forma segura e sem surpresas.

Referências

PREFEITURA DE SÃO PAULO. Secretaria da Fazenda – ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Disponível em: https://www.prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/itbi/2513. Acesso em: 13 out. 2025.

JUSBRASIL. O que é ITBI e quem paga. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/voce-sabe-o-que-e-itbi-imposto-de-transmissao-de-bens-imoveis/1336617870. Acesso em: 13 out. 2025.

INFOMONEY. Guia ITBI: como funciona o imposto sobre a compra e venda de imóveis. Disponível em: https://www.infomoney.com.br/guias/itbi-como-funciona-o-imposto-sobre-a-compra-e-venda-de-imoveis/. Acesso em: 13 out. 2025.

ANOREG-SP. O que é ITBI e como calcular. Disponível em: https://www.anoregsp.org.br/noticias/94848/exame-itbi-o-que-e-como-calcular-e-quem-deve-pagar-o-imposto. Acesso em: 13 out. 2025.

QUINTOANDAR. Guia de compra: ITBI. Disponível em: https://www.quintoandar.com.br/guias/como-comprar/itbi/. Acesso em: 13 out. 2025.

INVESTNEWS. O que é ITBI. Disponível em: https://investnews.com.br/guias/o-que-e-itbi/. Acesso em: 13 out. 2025.

REMESSA ONLINE. ITBI: o que é, quanto custa e como calcular. Disponível em: https://www.remessaonline.com.br/blog/itbi/. Acesso em: 13 out. 2025.

Por Agostinho Ferreira

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